資訊來源：微信公眾號胖貓財富

物業板塊秋風蕭瑟，地產板塊也早已入冬，金科服務和上坤地產已公布配售結果，將于今日上演暗盤之戰。胖貓帶領大家一起解析金科服務和上坤地產的配售結果及賣出策略。

金科服務中簽基本情況

1、發售價：44.7港元，為招股價區間(41.8港元~47.6港元)的中間價位

2、一手市值：4470港元，每手100股

3、有效申購人數：72,361名(甲組：72,173名，乙組：188名）

4、實際中簽人數：43,848名

5、中簽情況：一手中簽率50%，申購5手穩中1手，甲尾中71手，乙頭中297手，頂頭槌中8733手

6、公開認購倍數：約11.17倍(甲組：12.18倍，乙組：10.16倍）

7、國配發售：約4.9倍，共有103名承配人，前25名承配人合共鎖定88.52%的股份

8、回撥情況：有回撥，最終公開的比例為13.5%，國配的比例為86.5%

9、超額配股權：國際發售中已超額分配19,936,700股額外發售股份，有綠鞋

10、穩定價格操作人：中信里昂

11、基石投資者(10名)：泰康人壽、高瓴資本、雪湖資本、中金啟融等10名基石鎖定45%的發售股份

12、關聯客戶(6名)：合共鎖定18.04%的發售股份

金科服務中簽成本分析

【胖貓成本分析前情提示】

1、假定申購10手以內都是現金打新。

2、假定申購10手及以上使用10倍杠桿融資申購。如果使用20倍以上融資杠桿申購，那么打和成本要比測算結果高。

3、融資申購實際計息天數為6天，本次計息期間是從招股結束日9月18日起到上市前一日9月24日止。

4、融資利率根據港股市場平均融資利率2.88%。

5、為了不低估融資成本，同一檔位中簽分配從低測算。比如同一檔位分配1~2手，則成本測算按中簽1手來測算融資成本。

6、其他費用：融資手續費100港元， 1.0%經紀傭金、 0.0027%證監會交易征費及0.005%聯交所交易費等。

根據對100%中簽檔，甲尾，乙頭和頂頭槌分析成本如下

【胖貓分析】

整體看金科服務各組打和點均未超過2%，整體打和成本較低。下面具體看甲組乙組的打和情況：

從甲組配售結果看，性價比最高的甲組頭部現金申購的階段。申購1~10手用戶，未動用融資杠桿，從盈虧平衡角度來講，現金黨成本只有現金申購費用和中簽費用，預計210港幣左右，所以現金黨的盈虧平衡打和點最低，只有1.12，盈虧平衡價格45.2元就能回本。其中申購5手穩中1手，也落在小甲的階段，申購性價比最高。

甲組融資檔位最高是甲尾，打和點是1.79%，比乙組打和點水平還高。由于從杠桿融資開始成本大頭就是融資費用，包含融資利息和融資手續費兩部分，其中融資利息是大頭。甲尾打和價格是45.5元，整體看甲尾是打和性價比最低的檔位。

最后看乙組配售結果，由于乙頭中297手，分配手數遠遠大于甲尾中71手，因而乙頭打和點略優于甲尾，乙頭打和點為1.34%，幾乎和乙尾持平，整體性價比較高。

金科服務胖貓點評

金科服務申購人數7萬逾人，公開認購倍數為11.17倍，觸及第一檔回撥，公開比例從9%提升至13.5%，此外，入場費高達961.6萬港元的乙頭亦有高達148人認購，散戶整體占比13.5%，乙組門檻較高，若乙組不恐慌拋售，散戶拋壓較小。

金科服務國配籌碼高度集中，基石鎖定了45%的發行股份，禁售期6個月，關聯客戶鎖定了18.04%的發行股份，國配前25名承配人合共鎖定88.52%的股份，國配貨源非常集中。

由于整個港股市場的物業板塊正處調整階段，尚待回暖。短期從配售結果看，中間定價44.7港元，該股最終發行市值282.91億元體量較大，靜態PE為64.15偏貴，動態PE為40.01相對合理。

首次公開發售前所持股份有12個月禁售期，但發行估值較最新一次公開發售前融資估值80億元翻2.5倍，Pre-IPO一級市場大佬們做夢都能笑醒吧，半年投資收益翻近3倍。

基石陣容較豪華，10名基石共計認購公開發售45%左右股份，且均有6個月鎖定期；第一保薦人兼穩價人中信里昂證券的護盤能力尚可。

最終公開的比例為13.5%，相比通常情況比例較低，綠鞋壓力較小，是正面因素。一手市值：4470港元，也不高，即便破發，損失也相對可控。只是同行業的最近3只新股第一服務控股、合景悠活、世茂服務IPO行情均表現不佳，極大打擊了投資者，市場悲觀情緒較濃，物業板塊打新整體情緒欠佳。期待金科服務能有不錯的表現，則將有助于提振板塊情緒。

【賣出建議】胖貓對金科服務謹慎看多，暗盤沖高盡量賣出，如果破發可持有待首日賣出。

上坤地產中簽基本情況

1、發售價：2.28港元，為招股價區間(1.7港元~2.5港元)的中上區間

2、有效申購人數：5,256名（甲組：5,255名，乙組：1名）

3、中簽情況：全員滿配，申購多少中多少，乙組僅1人，中2000手

4、公開認購情況：不足額，僅0.89倍

5、國際發售：約1.99倍，合共有110名承配人

6、回撥情況：最終公開的占比為8.9%，國配的占比為81.8%

7、超額配股權：國際發售中已超額分配75,000,000股股份，有綠鞋

8、穩定價格操作人：農銀國際

上坤地產胖貓簡評

總體而言，地產股IPO遇冷是預料之中，逾5千人申購，僅1名"壯士"上乙組，公開認購不足額，全員滿配，申購多少中多少。

國配超額分配75,000,000股股份，相當于有15%的綠鞋子彈，穩價人是農銀國際，假設首日不幸破發，若護盤人積極護盤，國配的機構大戶不帶頭拋售，15%的綠鞋子彈或能托住8.9%的散戶拋壓。

農銀國際上一只地產股護盤項目是金輝控股，金輝控股無回撥，散戶占比10%，最終暗盤收跌10.93%，首日收漲1.4%。注：綠鞋只有上市首日破發后才會行使。

國配前10名承配人鎖定83.22%的發行股份，前15名承配人鎖定99.73%的發行股份，國配貨源非常集中。

【賣出建議】上坤地產大概率破發，暗盤沖高可及時止盈，如果破發可持有待首日賣出。

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